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6月北京楼市整体量价齐升 楼盘成交冷热不均
作者:  文章来源:新京报  点击数 175  更新时间:2012/6/21 11:13:27  文章录入:nuoende

 

近期北京楼市分化明显。在房山、通州这样同一个区域,甚至在北苑、西山板块中,有的项目一直热销,有的项目一直就没起势。沈井韦/CFP

6月北京楼市整体量价齐升 购房者加快入市

 

  一半是海水,一半是火焰。6月,京城楼市继续呈回暖态势。然而,并非所有项目都能感受同样热度,“冰火两重天”的分化仍然是事实。从网签数据看,北京四五月份共有近40个项目取得预售证,但半数项目网签率不足30%,而仅有个别项目网签率已经达到9成。

  6月楼市整体量价齐升

  6月的楼市延续了5月的热度。据北京住建委统计显示:上周(6月11日-17日),北京新建住宅签约套数为2511套,环比上涨了24.9%。截至18日,北京6月新建住宅网签套为5761套,相比5月同期再涨6%。北京中原地产判断,6月成交量再次放大已成定局。

  伴随着成交量的回升,京城楼市也开始出现房价上调。从整体成交均价看,上周新房成交均价为21826元/平米,环比此前一周的20726元/平米上扬5.3%。具体到单个楼盘,有关统计也显示,包括金域华府、保利·春天里等6月成交较多的楼盘,成交均价同上月相比都有上浮。

  北京中原市场研究部统计,在五六月份热销的64个项目中,一半以上的项目签约均价有不同程度的上涨。

  购房者加快入市

  对于日趋回暖的市场,业内人士认为前期回暖提振了开发商的信心,大量楼盘推出优惠促销活动,促进了销售。

  京城一高端项目营销总监还对记者表示,之前的降息及各城市政策微调,影响了购房者对市场的判断,部分购房者开始担忧价格上行,入市积极性增加。

  有买房人也告诉记者,看到连续几个月的成交上涨,自己也变得“不淡定”,于是开始出手买房。6月19日央行公布的城镇储户问卷调查也显示,未来3个月内准备出手购房的居民占15.7%,较上季提高1.6个百分点,是2011年以来的最高值。

  部分楼盘销售遇冷

  相对于成交火热甚至量价齐涨的楼盘,京城部分项目温度有些冷,有的批次取证房源还是“零签约”。

  北京住建委网站显示,5月27日,位于安立路的某项目取得147套房源预售证,截至昨天,网签记录为零。去年12月,该项目取得84套住宅预售证,截至昨天,网签仅3套,成交均价为49730元/平米。相对于超过80000元/平米的拟售均价相去甚远。

  针对网签显示的销售不佳,该项目一位副总对记者表示,去年底以来整个市场情况并不算好,项目主要进行了蓄客和公司老客户内部认购,效果还不错,但高端客户下单签约还有一个相对长的过程,“和刚需不一样”。这位副总还透露,本月底,项目将正式开盘放量。

  根据统计,在四五月份取证的项目中,零签约的楼盘还包括中骏绿洲庄园等5个。在一些业内人士看来现在还存在一个有趣的现象:包括在房山、通州这样同一个区域,甚至在北苑、西山板块中,“有的项目一直热销,有的项目一直就没起势”。

  有关人士分析,部分项目受产品定位、价格策略等多方面因素影响,例如“有的区位并不能支持预期中的项目高端定位”,因此销售不佳。高策地产服务机构董事长陶红兵还表示,楼盘有热有冷也是正常现象,但今年的回暖很难达到2009年、2010年的火热程度。

  ■ “冷”区扫描

  良乡 被长阳盖过了风头

  在长阳进入大开发时代之前,房山楼市的重心一直在良乡区域。而随着距离城区更近的长阳片区的崛起,无论是沿京良路开车还是乘地铁房山线而来的看房人,都会把长阳作为看房的第一站。以至于现在良乡板块的项目,也纷纷表示自己属于“大长阳”片区。

  亚豪机构统计数据显示,今年以来(截至6月13日),房山区商品住宅累计成交3001套,同比减少38.5%,与郊区县商品住宅销量上涨的行情大不同。同时,相比长阳的多个名盘、大盘拱热区域,今年以来良乡区域仅有鸿顺园东区(楼盘资料 业主论坛) 和金地朗悦(楼盘资料 业主论坛) 两个项目推新,这也是良乡仅有的成交较热的项目。

  其中金地朗悦作为唯一一个大型房企进驻良乡开发的在售项目,品质优势明显,二季度共销售143套,是良乡板块二季度(截至6月13日)成交量最大的项目。而鸿顺园东区之前的销售情况难称理想,一季度仅成交5套。直到4月份价格降至9999元/平米起、均价11000元/平方米左右,成交量才明显上升。相比该项目的历史最高价格,每平米下调了3000元,成功拉开了与其他在售项目的价格差距,也成为良乡板块价格最低的楼盘。

  而良乡的其他项目,基本上处于半静止状态,机构数据显示,二季度阳光邑上、北潞尚界、瑞雪春堂(楼盘资料 业主论坛) 三个项目总共仅售出17套房源。

  亚豪机构副总经理任启鑫表示,良乡区域相比于长阳板块,在区域上并不占优势,区域内当地房企开发的老项目较多,例如阳光邑上、北潞尚界、瑞雪春堂、鸿顺园东区等,因产品品质参差不齐,因此在售价格相差较多。目前来看,只有在品质或者价格上有非常明显优势的,才能在这个整体冷淡的区域中脱颖而出。

 6月北京楼市整体量价齐升 购房者加快入市

  

  自去年年底取证以来,如园在半年时间里,仅签约38套。近期项目开始升温,5月网签11套。资料图片

6月北京楼市整体量价齐升 购房者加快入市

 

与“刚需盘”北京城建·世华泊郡(楼盘资料 业主论坛) 的开盘近乎售罄相比,定位“刚改”及纯改善型大户型的天润福熙大道(楼盘资料 业主论坛) 销售速度缓慢。 周晓东 摄

  ■ “冷”盘探视

  如园

  半年网签38套 近期始升温

  五六月份,部分高端楼盘也搭上了热销的顺风车。仅6月9日一天,西山壹号院和远洋万和公馆(楼盘资料) 均开盘,开发商表示本次开盘认购超过8亿元。其中,西山壹号院66套房源基本售罄,远洋万和公馆当天也认购48套。

  虽然部分高端楼盘销售一片红火,但是仍有一些高端楼盘的销售不尽如人意。紧邻西山壹号院的如园,自去年年底取证以来的半年时间里,仅签约38套。

  期房状态、入市时间不当等影响销售

  对于如园销售业绩相对不景气,有高端住宅开发商对记者表示,“有钱人也都是很感性的”,与近邻西山壹号院不同,如园是期房,又是小高层建筑,加上示范园区面积不大,整个给人的感觉少了一些高端项目需要的高端感受。此外,项目中式大院吸引的客群也略显窄。

  如园项目有关负责人也承认,期房状态是影响项目销售的一个重要原因。

  还有接近如园的人士表示,如园去年年底入市,冬季的景观效果并不利于高端项目销售,一开始没能取得足够火爆的销售业绩,影响了整个项目的市场地位和关注度。同时,销售业绩和营销力度之间相互影响、相互制约,使得项目销售一直没有爆发式的表现。

  这位人士还表示,应该看到的一点是,如园在万科整个集团甚至北京公司“大格局中的分量没有那么重”,“融创要把西山壹号院打造为整个集团在全国的标杆项目,孙宏斌(融创中国董事长)会亲自上阵,但很难想象郁亮(万科总裁)会介入如园的开发运营。”

  提升配套优势,销售前景看好

  虽然如此,近期如园成交也开始升温。5月,如园网签11套,成交金额超过1.2亿;和4月的5套相比增加明显。

  如园有关人士还表示,最近,如园与中关村二小签约合作,这将进一步提升项目教育配套优势。随着项目开发日趋成熟,整体品质的改进提升,加上京西板块整体的稀缺价值,看好项目销售前景。

  据悉,下半年,如园还将推出全新的300平米的楼王产品。

  天润福熙大道

  价格“居高” 大户型走量慢

  在北苑区域,不同的价格及产品策略,也使区域内楼盘呈现冷热不均的局面。

  机构统计数据显示,从今年3月至6月18日,北苑区域内在售楼盘天润福熙大道共成交72套,成交均价为26500元/平米,套均面积为145.9平米。另一在售楼盘北京城建·世华泊郡(楼盘资料 业主论坛) 同期共成交413套,成交均价约22000元/平米,套均面积为107.8平米。

  销售较缓,下半年推新

  据悉,北苑区域大多数楼盘在今年已过了放量期,在售项目以价换量的效果明显。

  今年以来,世华泊郡仅新拿过一次预售证,在今年5月推出新楼座6号楼,以85平米两居和118、130平米三居户型为主。开盘当天,有8.9折优惠,优惠后均价从25000元/平米下调至23000元/平米。据开发商介绍,优惠当天,189套房源全部认购完毕。截至6月19日,已签约170套,签约价格为21772元/平米。

  而天润福熙大道今年并未推新,目前在售户型为122、166、170平米三居,售价为30500元/平米,参加3万抵60万房款活动后,成交均价约26500元/平米。该项目负责人告诉记者,项目目前每月认购数量在30套左右。由于今年一直没有推新,在售产品去化得不错,预计7月会新推4号楼,户型面积仍以122-170平米的三居为主,下半年还将推楼王产品,面积在200平米以上。此外,花园洋房和南区的小户型也将在下半年面世。

  产品定位不同,造成价格不同

  亚豪机构市场总监郭毅分析,北苑区域价格在最高峰时达到30000元/平米左右,随着楼市调控的影响,各项目不同程度下调价格,一般调整到25000元/平米,仅世华泊郡下调到22000元/平米左右,由于户型紧凑合理,总价也低,因此走量不错,比区域其他项目都卖得好。

  天润福熙大道相关负责人则认为,产品定位不一样,单从价格上相比,不能反映项目真实的情况。天润福熙大道的户型以“刚改”和纯改善型的大户型为主,与世华泊郡的刚需客群为主的定位不一样,另外在产品附加值上,天润福熙大道3米层高、地板采暖、分户式中央空调、新风系统等设计,成本也比普通住宅高。

  世嘉光织谷(楼盘资料 业主论坛)

  户型改变 “日光”变滞销

  曾多次创下“开盘即日光”的、位于怀柔陈各庄村西的世嘉光织谷,今年以来遭遇了业绩上的“滑铁卢”。根据北京市住建委公开数据,今年以来该项目共售出79套房,去化率仅维持在月均10余套。而其去年9月开盘、10月份正式签约的房源,达349套,仅“十一”长假就实现换签270套,成为北京楼市黄金周的大赢家。此后,热销态势始终持续,至去年底两个月时间又销售135套。

  一梯四户、两居室客厅朝北造成滞销

  “现在推出的产品不一样,不像以前那么好销售了。”项目相关负责人在接受记者采访时,发出了今非昔比的感慨。

  记者了解到,世嘉光织谷作为怀柔新城第一个启动的住宅项目,“过去是一梯三户,现在在售的是一梯四户,现在的两居户型又是客厅朝北。在整个怀柔区域看来,这种100平米的户型都存在一定销售难度。”该负责人直言,产品上的较大差异是造成项目滞销的原因之一。据悉,这种户型目前尚存200多套,项目预计在年底前要将其出清,然后推出更“难啃”的150平米大户型。

  顺义楼盘降价削弱原有优势

  据业内人士介绍,怀柔新城规划正在落实之中,目前还都是大片的工地,三甲医院、轨道交通、市政配套工程等均在热火朝天的建设之中。市政配套利好还暂未出现。同时,由于怀柔属于远郊,购买者主要是怀柔当地居民为主,今年市场不好,加之户型偏大,没有竞争优势。

  记者了解到,世嘉光织谷2010年开盘时售价为8000元/平米,目前在售均价为10500元/平米,业界称其“定价、涨幅都较为理性”。但随着北京楼市调控的持续深入,开发商以价换量态势不断蔓延,毗邻怀柔的顺义楼市也出现了打折降价潮。“顺义的项目都降到12000元/平米了,谁还愿意到怀柔买房啊。”另一位不愿具名的开发商告诉记者,怀柔项目的价格优势在现如今被逐渐削弱,而且同样是新城,顺义的诸多规划已经兑现,更加成熟。

  ■ 业界观点

  选择面广、品质差距造成分化

  对于近期北京楼市量价齐升,然而仍有部分楼盘销售不好的情况,高策地产服务机构董事长陶红兵认为,市场分化,一些楼盘卖得不好,与产品质量等因素都有关系。他同时表示,市场在逐步回暖,但是还没有回到之前很好的状况,也“不会像2009年、2010年一样火热”。

  谈到回暖过程中开发商的推盘策略,陶红兵也表示,相对于之前不少开发商迫于库存压力降价、甚至低于成本价销售,现在确实存在这样一种情况:部分开发商希望等待市场进一步转好之后再销售,“开发商不希望贱卖自己的产品”。与此同时,现在的消费者也越来越理性,楼市中的泡沫会进一步压缩,开发商凭借优质产品竞争获利才是王道。因此,在目前的市场形势下,开发商不应再依靠土地差价收益,而是要提升产品的质量,凭借产品本身来提升价值。

  亚豪机构市场总监郭毅也表示,目前市场有点“冰火两重天”的感觉,这是由项目或在产品、或在区位、或在价格上的差异造成的,可能差距不大,但现在购房者很理性,市场的选择面也大,一点点瑕疵就成为购房者选择其他项目的原因。