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房企资金紧缺 信托融资诉求升温

日期:2012-8-17 10:21:42 来源:经济参考报   【字体:

 资金紧张,银行融资渠道受限,使房企借道信托融资解决资金诉求的愿望越来越强烈。诺亚财富日前发布报告显示,7月共成立房地产信托41只,成立规模为105.26亿元,规模占比为17%;环比上月,成立数量、成立规模和成立规模占比分别增长52%、67%和5个百分点,出现回暖迹象。

  一家信托公司高管告诉记者,目前房地产信托确实存在回暖势头,房地产商融资需求十分强烈,但信托公司在风控上比以往更加严格,在交易对手选择上更倾向于规模大、资金实力强的房地产商。

  房地产信托规模的提升,一方面说明信托公司对房地产信托业务看重,另一方面,说明房地产开发商资金短缺问题依然存在。值得注意的是,在监管层面收紧,融资机构加强风控的背景下,部分中小房企的资金状况尤为艰难。

  全国工商联房地产商会会长聂梅生在接受《经济参考报》记者采访时表示,2011年“限贷”与“限购”的叠加,一方面银行紧缩“银根”,另一方面,限购政策的施行,也使房地产企业回笼资金难上加难。因此,在资金紧张的背景下,房地产企业不得不选择融资成本较高的信托、债券等融资方式进行融资。因此,三季度对于房企来说是个坎,多个信托到期,使部分小房企又陷入了还债困境。

  不过,诺亚财富管理中心研究部总经理邓伟岩对记者表示,单月成立数量和规模上涨仅是环比,并不能表明市场整体回暖。他还称,不排除在兑付压力下部分开发商和信托公司发新还旧,以及部分开发商对楼市抱有乐观预期进而加大投资的可能。

  “数量和规模上涨更多与已谈妥项目在7月集中推出有关。”一位信托人士对记者称,在2011年下半年监管层面对房地产信托收紧,房地产信托项目发行受限。现阶段来看,监管层面并没有放宽,仍然是按照以往要求报项目。

  记者了解到,虽然7月增速较快,但与去年相比,仍然相对较低。用益信托的数据显示,7月份房地产信 托 成 立 数 量 为6 9只 , 规 模 为153.22亿。相比去年同期成立数量115只361亿,降幅超过一半。

  中国房地产学会副会长陈国强也对记者表示,面临三季度的兑付窗口期,甚至有部分企业以发新信托还旧信托的情况,这也意味着,在监管层、宏观政策都不放松的背景下,房地产企业资金压力骤然增加。

  的确,三季度对于房地产企业来说,是近两年的还款高峰。国泰君安数据显示,2012年一季度到期兑付规模为366亿元,二季度为368亿元,三季度为716亿元,四季度为309亿元。中金公司的报告则称,7至9月平均每月到期房地产信托规模在300亿元,为年内最大高峰。

  对此,银监会非银部主任柯卡生日前也表示,今年下半年与明年上半年,在2010年和2011年集中成立的房地产信托面临集中兑付考验。他透露,今明两年,信托行业集合类房地产信托需要兑付的金额,扣除次级后分别为710 .02亿元和1842 .52亿元。

  面对还款高峰,房企的资金压力却因规模和实力各有不同。“现阶段,房地产企业资金链状况分化非常严重。”一位具有国资背景的P E高管对《经济参考报》记者表示,作为招保万金等大型房地产企业,由于项目一般都比较好,所以资金链状况一直不错,反而融资成本在不断下降。但与之相反的是,三四线城市的中小型房企,融资成本却在不断提升。

  “之前分化都没这么大,现在越来越大了。”上述人士坦言,对房地产企业来说,银行贷款越多,其资金成本越低,但是,由于银行对房地产企业信贷的严控,更多的房地产商只能选择其他融资方式,这也就产生了分化。从资金成本来说,由于大型地产商底气较足,多能将融资成本降至7%至8%。而小型地产商恰恰相反,他们需多承担30%至40%,甚至高达50%的融资成本。

  除成本的高压,库存的居高不下同样给房企带来巨大压力。截至8月16日,万科、招商等龙头房企在内的38家房企发布的中报显示,库存合计为5423 .62亿元,与去年同期相比净增1288 .84亿元,增幅达31.17%。

  大房企资金充裕、小房企四处求资,大小房企资金境况“冰火两重天”。对此,聂梅生指出,库存与债务高企是房地产企业不得不面对的现实。

  “政策层面存在变数也是企业所面临的重大风险。”陈国强指出,国务院派出的8个督查组已结束督查阶段,但在评估结果未出来之前,谁都无法判断未来政策走向。但是,如果结果超出中央预判,将出台后续政策。例如,扩大房产税试点,提高二手房交易税,提高预售门槛,加大预售资金监管力度,加大执行力度,对地方实行问责等等。

  因此,陈国强建议,在资金高压与其他存在的诸多不确定性的同时存在情况下,我们应警惕房企资金断裂的金融风险。(记者 梁倩 赵东东)

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