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李一戈:强烈建议地产商不要涨价

日期:2012-6-21 11:17:35 来源:21世纪经济报道   【字体:

住建部新闻发言人6月18日又出来说话了。这是半个月内该新闻发言人两次向房地产市场“喊话”。上次是重申“坚持房地产市场调控政策不动摇”,这次是强调“继续严格执行好差别化住房信贷政策”。

可是,这样的“喊话”听多了,效果就会递减。因为没有看到实质动作。倒不是说,这就是“狼不会来”的翻版,而是说,老百姓听多了就会没有感觉。其实住建部还是蛮敬业的,只是它空担个房地产调控部际联席会议牵头部门调控的名头,手里没啥有效武器,唯有呐喊几句以壮声威。

住建部也是想影响购房者的心理预期,前面说调控不动摇,后面讲房贷不放松,意思是,房价不会大涨,大家不必恐慌。可是,央行的调控问卷结果显示,未来3个月内准备出手购房的居民占15.7%,为2011年以来的最高值。表明更多的居民准备购房,成交量还会涨。

现在的问题是,在成交量连续数月的增长后,人们担心房价会随之上涨。令我不解的一个现象是,有些媒体特别喜欢张扬地宣布房价要上涨的消息。不仅仅是报道某地某楼盘涨价的消息,更要宣告房价将不可抑制地上涨的消息。有的视频媒体甚至蹲到售楼处或门店,专门捕捉涨价的场景和信息。

我不是吃多了没事干,要干预谁谁谁的报道。我只是想指出一个经济现象,市场情绪是有传染性的,当一个人说股票要涨,没人信,当两个人说股票要涨,半信半疑,当五个人都这么说,他可能就信了。当房价要上涨的舆论遍布的时候,房价想不涨都难了。

有人会指责我说,房价要涨它就会涨,怎么可能是舆论推动它上涨的呢?这个结论有点粗鲁武断。准确地说,是当价格曲线处于一个微妙阶段的时候,市场情绪会影响它的走势。当房价上涨的论调成为主导舆论时,普通市场个体的心理很难强大到足以抵抗它的侵袭。

那么,我们是不是应该掩耳盗铃,讳疾忌医,看到房价上扬也装成它不存在?不,我必须清楚地表明,今年年底以后,在继续执行现有政策的前提下,房价存在上涨的动力。

所谓现有政策,主要是指继续执行现有以限购限贷为主的调控政策。那为什么继续限购限贷,房价还有上涨的可能?

调控持续到现在,市场各方已达到一个基本平衡点,房价面临要么向上要么向下的问题。按理,在库存压力加大,资金面没有根本改善的条件下,地产商应该继续打折降价,以缓和其资金偏紧的局面。这时,房价就只有下跌。

但2月下旬以来成交量的持续增长,让相当一批地产商获得了喘息之机。5月份,多家知名地产商的月度销售额再次突破百亿元。推动成交增长的,不仅是过去积累的刚性需求,也有一批改善性需求的加入。都说做企业要目光长远,但很多商人都是短视的。一旦资金回笼超过期望值,他就没有足够的动力继续坚持原来的降价策略。

今年下半年,决定目前楼市的主要因素,政策、资金和供需关系,不会发生根本性变化,因此,现有的市场格局可望保持,即:成交量维持在增长的轨道内,房价下跌的动力渐趋减弱。如果2013年仍仅仅是执行现有政策,那么部分城市房价止跌转而上涨的可能,因为新的一年,会有更大的需求产生。从这个意义上说,我赞成符合条件的消费者现在买房。

但我强烈建议地产商不要涨价。这听起来像是与虎谋皮,螳臂挡车。地产商实现了销售目标,没有了资金压力,而需求还在排队,它很自然地会选择涨价。但是,倘若超过一定比例的地产商,譬如说30%,选择涨价,那么,总体房价就会表现为较快上涨甚至是大涨。这是中央绝不允许出现的现象。

我甚至现在就可以很肯定地说,新一届中央政府也会坚持房地产调控。如果房价表现为较快上涨甚至是大涨,则不排除采取新的、制度性的调控政策。当然,有些地产商会说,我先涨价赚一把再说,哪管以后呢。同样,我也希望,制度性的变革措施能提前出台,而不是等房价再上涨一轮之后。

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