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6月北京楼市整体量价齐升 楼盘成交冷热不均(2)

日期:2012-6-21 11:13:27 来源:新京报   【字体:

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  自去年年底取证以来,如园在半年时间里,仅签约38套。近期项目开始升温,5月网签11套。资料图片

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与“刚需盘”北京城建·世华泊郡(楼盘资料 业主论坛) 的开盘近乎售罄相比,定位“刚改”及纯改善型大户型的天润福熙大道(楼盘资料 业主论坛) 销售速度缓慢。 周晓东 摄

  ■ “冷”盘探视

  如园

  半年网签38套 近期始升温

  五六月份,部分高端楼盘也搭上了热销的顺风车。仅6月9日一天,西山壹号院和远洋万和公馆(楼盘资料) 均开盘,开发商表示本次开盘认购超过8亿元。其中,西山壹号院66套房源基本售罄,远洋万和公馆当天也认购48套。

  虽然部分高端楼盘销售一片红火,但是仍有一些高端楼盘的销售不尽如人意。紧邻西山壹号院的如园,自去年年底取证以来的半年时间里,仅签约38套。

  期房状态、入市时间不当等影响销售

  对于如园销售业绩相对不景气,有高端住宅开发商对记者表示,“有钱人也都是很感性的”,与近邻西山壹号院不同,如园是期房,又是小高层建筑,加上示范园区面积不大,整个给人的感觉少了一些高端项目需要的高端感受。此外,项目中式大院吸引的客群也略显窄。

  如园项目有关负责人也承认,期房状态是影响项目销售的一个重要原因。

  还有接近如园的人士表示,如园去年年底入市,冬季的景观效果并不利于高端项目销售,一开始没能取得足够火爆的销售业绩,影响了整个项目的市场地位和关注度。同时,销售业绩和营销力度之间相互影响、相互制约,使得项目销售一直没有爆发式的表现。

  这位人士还表示,应该看到的一点是,如园在万科整个集团甚至北京公司“大格局中的分量没有那么重”,“融创要把西山壹号院打造为整个集团在全国的标杆项目,孙宏斌(融创中国董事长)会亲自上阵,但很难想象郁亮(万科总裁)会介入如园的开发运营。”

  提升配套优势,销售前景看好

  虽然如此,近期如园成交也开始升温。5月,如园网签11套,成交金额超过1.2亿;和4月的5套相比增加明显。

  如园有关人士还表示,最近,如园与中关村二小签约合作,这将进一步提升项目教育配套优势。随着项目开发日趋成熟,整体品质的改进提升,加上京西板块整体的稀缺价值,看好项目销售前景。

  据悉,下半年,如园还将推出全新的300平米的楼王产品。

  天润福熙大道

  价格“居高” 大户型走量慢

  在北苑区域,不同的价格及产品策略,也使区域内楼盘呈现冷热不均的局面。

  机构统计数据显示,从今年3月至6月18日,北苑区域内在售楼盘天润福熙大道共成交72套,成交均价为26500元/平米,套均面积为145.9平米。另一在售楼盘北京城建·世华泊郡(楼盘资料 业主论坛) 同期共成交413套,成交均价约22000元/平米,套均面积为107.8平米。

  销售较缓,下半年推新

  据悉,北苑区域大多数楼盘在今年已过了放量期,在售项目以价换量的效果明显。

  今年以来,世华泊郡仅新拿过一次预售证,在今年5月推出新楼座6号楼,以85平米两居和118、130平米三居户型为主。开盘当天,有8.9折优惠,优惠后均价从25000元/平米下调至23000元/平米。据开发商介绍,优惠当天,189套房源全部认购完毕。截至6月19日,已签约170套,签约价格为21772元/平米。

  而天润福熙大道今年并未推新,目前在售户型为122、166、170平米三居,售价为30500元/平米,参加3万抵60万房款活动后,成交均价约26500元/平米。该项目负责人告诉记者,项目目前每月认购数量在30套左右。由于今年一直没有推新,在售产品去化得不错,预计7月会新推4号楼,户型面积仍以122-170平米的三居为主,下半年还将推楼王产品,面积在200平米以上。此外,花园洋房和南区的小户型也将在下半年面世。

  产品定位不同,造成价格不同

  亚豪机构市场总监郭毅分析,北苑区域价格在最高峰时达到30000元/平米左右,随着楼市调控的影响,各项目不同程度下调价格,一般调整到25000元/平米,仅世华泊郡下调到22000元/平米左右,由于户型紧凑合理,总价也低,因此走量不错,比区域其他项目都卖得好。

  天润福熙大道相关负责人则认为,产品定位不一样,单从价格上相比,不能反映项目真实的情况。天润福熙大道的户型以“刚改”和纯改善型的大户型为主,与世华泊郡的刚需客群为主的定位不一样,另外在产品附加值上,天润福熙大道3米层高、地板采暖、分户式中央空调、新风系统等设计,成本也比普通住宅高。

  世嘉光织谷(楼盘资料 业主论坛)

  户型改变 “日光”变滞销

  曾多次创下“开盘即日光”的、位于怀柔陈各庄村西的世嘉光织谷,今年以来遭遇了业绩上的“滑铁卢”。根据北京市住建委公开数据,今年以来该项目共售出79套房,去化率仅维持在月均10余套。而其去年9月开盘、10月份正式签约的房源,达349套,仅“十一”长假就实现换签270套,成为北京楼市黄金周的大赢家。此后,热销态势始终持续,至去年底两个月时间又销售135套。

  一梯四户、两居室客厅朝北造成滞销

  “现在推出的产品不一样,不像以前那么好销售了。”项目相关负责人在接受记者采访时,发出了今非昔比的感慨。

  记者了解到,世嘉光织谷作为怀柔新城第一个启动的住宅项目,“过去是一梯三户,现在在售的是一梯四户,现在的两居户型又是客厅朝北。在整个怀柔区域看来,这种100平米的户型都存在一定销售难度。”该负责人直言,产品上的较大差异是造成项目滞销的原因之一。据悉,这种户型目前尚存200多套,项目预计在年底前要将其出清,然后推出更“难啃”的150平米大户型。

  顺义楼盘降价削弱原有优势

  据业内人士介绍,怀柔新城规划正在落实之中,目前还都是大片的工地,三甲医院、轨道交通、市政配套工程等均在热火朝天的建设之中。市政配套利好还暂未出现。同时,由于怀柔属于远郊,购买者主要是怀柔当地居民为主,今年市场不好,加之户型偏大,没有竞争优势。

  记者了解到,世嘉光织谷2010年开盘时售价为8000元/平米,目前在售均价为10500元/平米,业界称其“定价、涨幅都较为理性”。但随着北京楼市调控的持续深入,开发商以价换量态势不断蔓延,毗邻怀柔的顺义楼市也出现了打折降价潮。“顺义的项目都降到12000元/平米了,谁还愿意到怀柔买房啊。”另一位不愿具名的开发商告诉记者,怀柔项目的价格优势在现如今被逐渐削弱,而且同样是新城,顺义的诸多规划已经兑现,更加成熟。

  ■ 业界观点

  选择面广、品质差距造成分化

  对于近期北京楼市量价齐升,然而仍有部分楼盘销售不好的情况,高策地产服务机构董事长陶红兵认为,市场分化,一些楼盘卖得不好,与产品质量等因素都有关系。他同时表示,市场在逐步回暖,但是还没有回到之前很好的状况,也“不会像2009年、2010年一样火热”。

  谈到回暖过程中开发商的推盘策略,陶红兵也表示,相对于之前不少开发商迫于库存压力降价、甚至低于成本价销售,现在确实存在这样一种情况:部分开发商希望等待市场进一步转好之后再销售,“开发商不希望贱卖自己的产品”。与此同时,现在的消费者也越来越理性,楼市中的泡沫会进一步压缩,开发商凭借优质产品竞争获利才是王道。因此,在目前的市场形势下,开发商不应再依靠土地差价收益,而是要提升产品的质量,凭借产品本身来提升价值。

  亚豪机构市场总监郭毅也表示,目前市场有点“冰火两重天”的感觉,这是由项目或在产品、或在区位、或在价格上的差异造成的,可能差距不大,但现在购房者很理性,市场的选择面也大,一点点瑕疵就成为购房者选择其他项目的原因。

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