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库存和供应压力未消 房价下半年难普涨

日期:2012-6-21 11:10:48 来源:21世纪经济报道   【字体:

近期楼市成交量屡创调控后新高,市场重新出现“恐慌性购房”,高端楼盘热销等现象,引发对于房价大幅反弹的担忧。

究竟市场供求关系如何?国泰君安近日对下半年的库存、新增供应进行分析,认为当前及年内楼市仍处于历史库存高峰,房价在下半年普遍上涨难以出现。与此同时,华远地产(华远九都汇)总裁任志强也指出,目前中国的楼市库存量太大,去库存的任务艰巨,总体来看,2012年楼市不会大涨。

国泰君安根据各地房地产交易网、WIND等数据统计显示,从目前库存量(即可售量)来看,15个主流城市一手房平均可售面积接近历史高点,较2010年4月的历史低点上升85%,2012年库存维持环比持平的状态,并未下降。

具体地,一线城市库存与2011年底的库存基本持平,其中北京可售面积上升至中位数1517万平方米,上海和广州则上升至历史高位,分别为1008万平方米及724万平方米。深圳则降至396万平方米的低位;二线城市库存较2011年底略升5.4%,三线城市库存与2011年底持平。

从未来新增供应量的情况看,2012年行业处于历史库存高峰,并且至少三季度的新增供应量将持续维持高位,政策合理修正并不会带来房价的明显上涨。

从城市看,南京、青岛、宁波等东部二线城市去化压力较大。北、上、广、深、杭等一线,惠州、南昌、长春等三线城市的去化时间目前都已在12个月以下,南京、青岛、宁波等在24个月以上。

但从房企的销售来看,去化时间在持续下降,14典型城市去化时间由2011年底的18个月降至13个月。主要是由于销量持续回升,但不代表行业库存压力在快速下降。其中,由于一线城市的销售回暖明显,去化已低于2011年9个月的低点,但仍高于2009、2010年4个月的低点。

国泰君安分析师李品科、孙建平表示,从下半年来说,2012年下半年,尤其是6-10月份,行业高新增供应、高库存的状况将明确持续,一二线城市整体房价普遍上涨的可能性很小。“目前市场开始担忧去化速度的加快,会使得行业房价明显上涨。我们并不认为,目前在一线城市部分二手房出现的涨价情况,会快速普及。”

从多家机构的草根调研中发现,二三线城市普遍仍存在高供应下的去化压力,房价难以明显上涨;而一线城市,由于供应量较低、需求更为旺盛,二手房有所上涨(但涨后难以去化);但一手房普遍只是略收回优惠幅度。

一位券商人士透露,从他和开发商以及多个代理机构的沟通来看,即便销售较好的项目,开发商涨价的意愿也较小,原因是目前行业状态下,开发商对安全性的诉求远高于对高额利润的追求,并且土地市场的机会远高于两年之前的地王时代,他们希望能多回笼现金去储备新的土地。

中国指数研究院的报告认为,5月经济下行压力加大,货币政策微调力度加大,更多城市有意对楼市政策进行微调,但涉及限购的政策没有放松。其预计,下一阶段楼市成交量将企稳,但如果开发商涨价的话,对价格敏感的首次置业需求或许将再度退出市场。

由于市场情绪的传导,近期部分城市购房者对房价可能大涨表示担心。21世纪不动产分析师粟日认为,在3月刚性需求踊跃入市之后,4月以来已有部分改善性需求和少量投资性需求入市,短期来看,房价可能会出现一定程度的微涨。但是,只要限购、限贷能够做到“绝不放松”,就不必担心房价大涨,否则也会遭遇决策层的压制。

“在市场看不清楚的情况下,我们不会去蓄意涨价,当前仍然是快速销售窗口期,”广州一家大型开发商人士对本报记者表示,如果仅是刚需和改善型需求维持,则这种增长难以持续,四季度楼市将面临很大的不确定性;如果投资投机需求已入市,则会推高房价,届时或将招致更严厉的调控,这也是追求快速周转的开发商不希望看到的结果。

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